修補新青安房貸漏洞  讓房地產市場更健全發展

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文/陳錦稷

近來房地產市場交易熱絡,引發關注。用以協助年輕人購屋的「新青安購屋貸款政策」,受到助漲房價質疑。低利率環境下,購屋貸款利息負擔原本就偏低,新青安貸款又祭出優惠貸款利率補貼,甚至延長貸款年限至四十年,並提供繳息不還本的五年寬限期。政策補貼提高購屋需求,需求推升房價,加上投資需求利用政策房貸漏洞加大財務槓桿,擴大不動產投資。房價持續上漲的預期,進一步誘發房地產購屋需求,形成房價持續上漲的螺旋效應。

疫情過後,房市交易持續熱絡,近來更有價量齊揚趨勢,買賣件數攀高,許多熱區房價飆漲相對疫情前漲幅超過五成。各大公民營行庫放款集中在土建融授信或不動產擔保授信,甚至瀕臨法定上限。房價走高原因很多,利率偏低,貸款成本低廉固然是房價持續走高的溫床,惟金融中介能力不足,過剩資金無法導入實體投資才是主因。建材成本和勞工薪資的提高,房屋建築成本上漲,也造就成本推動型的房價上漲。此外海外台商資金回流的資金行情預期、淨零轉型趨勢與即將開徵的碳費,對綠色通貨膨脹之預期,加上股市走高的財富效果,這些因素都讓房價持續走高。

新青安房貸政策是否助漲高房價?政策本意是在幫助年輕人和首次購房者進入房市,解決購屋資金問題,提供優惠貸款和利息補貼,搭配延長貸款年限,降低購屋者每月資金壓力,提升購屋能力,增加購屋意願。但另一方面,提供優惠貸款利率補貼、延長貸款年限最長四十年,並提供繳息不還本的寬限期五年,這些做法提高購屋需求之餘,卻又造成需求面推高房價現象。尤其是延長貸款年限至最長四十年,降低房貸繳款壓力,放寬每月現金流,原本無法買房就變成可以買房。過去新青安貸款門檻寬鬆,導致普遍出現人頭戶及包租公問題,讓原本協助年輕人購屋,立意良善的政策,反淪為房市投機者的工具。

房市交投熱絡,房價持續走高的問題也引起央行關切,除了低利率政策常被批評是台灣高房價溫床之外,整體銀行業對不動產的授信放款比重過高,也讓央行擔心金融穩定。央行祭出第六波信用管制措施,將六都及新竹縣市的第二戶房貸成數從七成下調至六成,並調高存款準備金率一碼。政策意在限制銀行貸款資金流向,避免資金過度集中在房地產市場,也避免民眾對房地產投資的財務槓桿過高,造成房市過熱、房價過度飆升,增加房地產的泡沫化風險。且金融體系過多資金高度集中在不動產市場,也會影響總體經濟與整體金融體系的穩定,增加潛在的硬著陸風險。

央行的貨幣政策在總體經濟中扮演關鍵角色,但貨幣政策的傳遞管道仍有賴於金融體系的金融中介。學理上,低利率的貨幣政策能刺激投資需求,帶動經濟成長,但前提是金融體系能夠將資金導入實體投資,才能讓投資需求的提高,帶動經濟成長。如果金融中介能力不足,或是經濟環境中缺乏好的投資機會,那低利率的貨幣政策環境下,無法導入實體投資的過剩資金,往往將流於房地產的炒作。這是長期以來央行的貨幣政策被批評淪為高房價溫床的主因。

就算是極權政治也無法真正做到「住房不炒」,畢竟民眾對房地產除居住目的外,也期盼房價上漲的預期,作為未來換屋的基礎,居住目的也兼有投資目的。國內超額儲蓄高,資金去化管道有限,超額認購ETF之外,投入房地產也是過剩資金主要出路。新青安引起助漲房價的批判,內政部主張不宜再加碼,希望抑制過熱房市,行政院長卓榮泰更召開會議檢討,並認為「房價的漲跌絕不是單一因素」。

財政部邀集公營行庫補漏洞,強化新青安房貸的貸款審查與貸後管理,改善過去門檻寬鬆所導致的人頭戶與包租公問題,不再讓協助年輕人購屋的良善政策,淪為房市投機工具。央行祭出選擇性信用管制,限制第二屋的貸款成數,也避免影響先買後賣的換屋族,或是購買預售屋而即將交屋者面臨的資金缺口問題。檢討新青安房貸之外,整體房地產市場的健全發展,確保居住正義的實現,一直是政府的重要課題。

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