文：江非凡
受 COVID-19 疫情爆發後，各國實施邊境管制，來台觀光人數更是驟減，去年預估減少逾八成，仰賴觀光客的北市商圈不如往日，使租金行情紛下修，房東降低房租共體時艱。如西門町預估租金行情普遍減少三成至五成，而士林商圈在一包水果千元坑殺觀光客新聞本地遊客不去，外地觀光客在疫情影響也為之卻步，致使士林夜市已成為重災區。
過往永康商圈一店難求，近期三角窗或近捷運站的黃金區位店面也開始出現空租，區域店面租金打折已非新聞。而台北市政府地政局日前發布公告土地現值調幅，由於疫情衝擊，影響商業活動，導致西門、東區、士林夜市等商圈地價罕見下跌；另一方面，根據高力國際統計，台北市商辦總體均價每坪月租 2335 元，年漲幅 1.98 ％，其中頂級商辦漲幅最大年漲 3.45 ％，每坪月租來到三千三百二十八元，A級商辦年漲幅也有 2.04 ％，平均月租來到 2424 元。B級商辦也微漲 0.57 ％，平均月租來到 1940 元。
短期新增供給，業者預估將包括元大人壽一江街案、大巨蛋、富邦長春段案、玉山敦北總部以及全球希望廣場等案，但這些新增供給，多數為自用或已經被預租，實際上能釋出市場的空間相對有限。到了 2022 年，則僅有新增皇翔台汽北站案約 1.7 萬坪，因此，在 2022 年之前，北市商辦仍屬於房東市場。
中長期方面，2023 年預計有近 4.65 萬坪辦公室新增供給面積釋出，包括敦南安和大樓、富邦A25案、國壽松江路案等，緊接著 2024 年還有京華城開發案、敦南金融大樓、元大空總以及國泰環宇案，合計高達八‧四萬坪，累計超過十三萬坪，屆時空置率預料將上升。
資金湧入買盤接手，後續囤房稅最後手段
外資資金匯入，央行外匯管理慣例是熱錢匯入後，最遲一周內要進場買股，從股市撤出後，一周內須匯出，如果毫無理由，賣股後一直把錢停在帳上，就會引來央行關切，要求外資若不買股，就得立刻撤出，否則就有炒匯嫌疑，這部分資金並不適宜進場買賣不動產。
另一方面，去年五月中國人大公布「港版國安法」提案，便傳出資金醞釀撤離香港，伴隨而來的移民潮更是倍數增長，按港澳申請來台居留人數，以及買房取得不動產的件數，大舉湧入是已是外界認知實質買盤；其次，台灣自前（二○一九）年八月施行『境外資金匯回專法』，以優惠稅率鼓勵台灣個人與企業匯回境外資金。此部分針對個人或法人的境外資金，過去沒有課徵過個人所得稅或課徵過營利事業所得稅，現在將境外資金匯回台灣，以期適用專法課以低於 10 ％以下稅率。
這些境外資金專法上路，匯回資金法定 5 ％可自由運用，將導致一波熱錢投入房市，恐推升房價。對此，外界預估換算規模約一百多億元，將成為炒房幫凶，於此同時，國內房市交易量年增二成以上，若全面湧入房市，恐造成房價持續上揚。
資金大量回流，國內資金氾濫，利率偏低，導致預售屋出現紅單、白單（預售屋承購權）交易滿天飛，引發房價蠢蠢欲動，讓所得追不上房價的弱勢團體人心惶惶。為有效打壓炒作歪風，立法院配合行政院趕在去年底三讀修正通過『平均地權條例』等三法部分條文，明定成交案件的門牌、地號要完整揭露，並溯及到已揭露的案件，也增訂紅單納管機制，禁止紅單轉售，違者最高可按建築戶處新台幣一百萬元罰鍰。
然而，營建成本近年持續飆漲，估計整體上漲幅度已高達 15 – 20％，最近已有營造廠向建商採取「成本加成」的報價策略，有些建商「封盤」不賣，打算把上漲的營建成本反應在未來房價上。房地產業者預期，房價欲小不易。
央行提出房市選擇性信用管制措施，鎖定公司法人購置住宅、自然人購置第三戶以上等進行貸款成數限制，以抑制投資客炒房，各界都予以肯定。惟持有的不動產中超過三戶以上部分，申報為「非自住」房屋，地方政府雖可以課到囤房稅，但實際上目前稅率仍相對保守，未來『房屋稅條例』如作修訂，財政部加入打炒房將有立竿見影的效果。
